Una de las preguntas que más recibimos es si todavía se pueden reclamar los gastos de la hipoteca o si ya ha pasado el plazo. Durante años los bancos han defendido que la reclamación estaba prescrita. Hoy, tras los pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo, la respuesta es clara: en la mayoría de los casos, la prescripción de los gastos hipotecarios no ha empezado siquiera a correr. Te explicamos por qué.
Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar
Cuando la escritura atribuía al cliente todos los gastos de constitución de la hipoteca, esa cláusula es abusiva. Según la jurisprudencia, puedes recuperar los gastos de registro y gestoría en su totalidad, la mitad de la notaría y la tasación. El impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas firmadas antes de noviembre de 2018 no se recupera. Lo explicamos con más detalle en nuestra guía sobre cómo reclamar los gastos de la hipoteca.
Dos acciones distintas: nulidad y restitución
Hay que distinguir dos cosas. La acción para que se declare nula la cláusula abusiva no prescribe: puedes pedirla en cualquier momento. Lo que sí está sujeto a plazo es la acción para que el banco te devuelva el dinero pagado por esa cláusula. Ese plazo es, con carácter general, de cinco años, según el artículo 1964 del Código Civil.
¿Desde cuándo se cuenta la prescripción de los gastos hipotecarios?
Esta era la gran discusión. Los bancos sostenían que el plazo empezaba cuando se pagaron los gastos o, como mucho, cuando el Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula en diciembre de 2015 o cuando el TJUE se pronunció en julio de 2020.
El TJUE, en sus sentencias de 25 de abril de 2024 (asuntos C-484/21 y C-561/21), rechazó ese planteamiento: el plazo no puede empezar a correr hasta que el consumidor conozca, o razonablemente pueda conocer, que la cláusula es abusiva, y no basta con que existiera jurisprudencia sobre cláusulas parecidas.
Aplicando esa doctrina, el Tribunal Supremo, en su sentencia de pleno 857/2024, de 14 de junio, fijó que, como regla general, el plazo de cinco años empieza a contar desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. Solo cabe otra fecha si el banco demuestra que ese cliente concreto conocía antes que la cláusula era abusiva. El Supremo ha reiterado este criterio en resoluciones posteriores de 2025 y 2026, rechazando que baste la repercusión mediática del asunto.
Qué significa esto en la práctica
- Si nunca has reclamado, en general puedes hacerlo todavía, aunque tu hipoteca sea antigua o ya esté cancelada.
- El banco puede alegar la prescripción, pero tiene que probar que tú sabías antes que la cláusula era abusiva, lo que no resulta sencillo.
- Si ya reclamaste y el banco te devolvió solo una parte, conviene revisar si puedes reclamar el resto.
- Si firmaste un acuerdo con el banco renunciando a reclamar, hay que estudiar su validez caso por caso.
Qué documentos necesitas
- La escritura de préstamo hipotecario.
- Las facturas de notaría, registro, gestoría y tasación. Si no las conservas, se pueden pedir copias o acudir a la provisión de fondos.
- En su caso, la escritura de cancelación o de novación de la hipoteca.
Cómo se reclama
Se envía primero una reclamación al banco, que además sirve como el intento previo de acuerdo que exige la ley desde abril de 2025 antes de acudir a los tribunales. Si no hay respuesta satisfactoria, se presenta la demanda. Cuando la demanda prospera, el banco suele ser condenado en costas.
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Contenido elaborado por el equipo jurídico de Nervo Abogados. Tiene carácter divulgativo y no sustituye al asesoramiento sobre un caso concreto. Última actualización: octubre de 2026.
