Cuando el inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede recuperar la vivienda y reclamar lo que se le debe mediante un desahucio por impago. Es un procedimiento con pasos y plazos muy marcados, y tanto el propietario como el inquilino tienen opciones. Te las explicamos.
Cuándo se puede iniciar un desahucio por impago
Basta con el impago de una sola mensualidad de renta o de cantidades que el inquilino haya asumido en el contrato, como suministros o gastos de comunidad. No hay que esperar a acumular varios meses, aunque en la práctica conviene reclamar antes por escrito.
Antes de demandar
- Reclamación fehaciente. Un burofax reclamando la deuda deja constancia del impago. Si pasan 30 días sin que el inquilino pague, pierde la posibilidad de parar el desahucio pagando después.
- Intento de acuerdo. Desde abril de 2025 hay que acreditar que se ha intentado una solución negociada antes de presentar la demanda.
- Datos que exige la ley. La demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor. A los grandes tenedores se les exigen trámites adicionales.
Pasos del desahucio por impago
- Demanda. Se pide el desahucio y, normalmente, también las rentas debidas.
- Requerimiento del juzgado. El inquilino tiene 10 días para pagar, marcharse u oponerse. En la misma resolución se fijan ya la fecha del juicio y la del lanzamiento.
- Si el inquilino no hace nada, el procedimiento termina y se mantiene la fecha de lanzamiento.
- Si se opone, se celebra el juicio, donde solo puede discutirse si la renta se pagó o si procede parar el desahucio.
- Lanzamiento. Si no hay entrega voluntaria, la comisión judicial devuelve la posesión al propietario.
Qué puede hacer el inquilino
- Pagar y parar el desahucio (enervación). Si paga todo lo debido dentro del plazo de 10 días, el contrato continúa. Solo puede hacerlo una vez, y no cabe si el propietario le reclamó el pago de forma fehaciente con 30 días de antelación.
- Oponerse, si la renta está pagada o la cantidad reclamada no es correcta.
- Alegar vulnerabilidad. Si los servicios sociales la aprecian, el juzgado puede suspender el procedimiento durante un tiempo para buscar una alternativa.
- Negociar la entrega de llaves a cambio de una rebaja o un aplazamiento de la deuda.
Cuánto tarda
Depende de la carga del juzgado y de si hay oposición o suspensión por vulnerabilidad. Un desahucio sin incidencias puede resolverse en unos meses; con ellas, el plazo se alarga de forma apreciable. Por eso conviene actuar desde el primer impago.
Errores que conviene evitar
- Cambiar la cerradura o cortar los suministros. El propietario no puede recuperar la vivienda por su cuenta: puede cometer un delito.
- Seguir esperando sin reclamar por escrito. Se pierde tiempo y la deuda crece.
- Ignorar el requerimiento del juzgado. Para el inquilino, dejar pasar los 10 días supone perder casi todas sus opciones.
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